среда, 7 мая 2014 г.

Покупка квартиры в Швеции

Привет, мои дорогие читатели!

Сегодня нам несказанно повезло. Одна из моих читательниц по имени Наталья стала писательницей. Наталья прислала мне статью с рассказом о своем опыте покупки квартиры в Швеции. Прошу любить и жаловать!
 

------------

Хочу сразу сказать, что все основано только на моем личном опыте, который не такой уж большой. В Швеции я с 2009 года, за это время уже 2 раза меняли жилье.

Итак, если Вы созрели для того, чтобы приобрести собственную квартиру в Швеции, то я Вам предлагаю информацию о том, что вам нужно знать и к чему быть готовым.

Для начала необходимо поинтересоваться на какую сумму Вы можете рассчитывать, покупая квартиру. Те, кто располагает всей необходимой суммой, могут переходить сразу к шагу 2. Хочу оговориться, что в Швеции таких почти нет.

Шаг 1. Идем в банк, а вернее посылаем по интернету запрос о том, какую сумму Вы можете взять в долг у банка на  покупку жилья. Бумага, которую вы получите от банка, называется по-шведски lånelöfte. Это как бы обещание кредита.  Сразу скажу, что вам могут и отказать, если доходы посчитают недостаточными и нерегулярными. То есть наличие стабильной работы, желательно у обоих супругов, - залог положительного ответа. Кроме того, примут во внимание долги, имеющиеся в наличии. В общем, все как и везде.Если скажем, в Вашем lånelöfte стоит 2 млн. шв крон - это означает Вы можете купить квартиру за 2 млн шв крон. Банк вам гарантиреут 85% от этой суммы (1700 тыс крон), оставшиеся 15% (300 тыс крон) Вы должны внести сами. Если понравившаяся квартира стоит скажем 2050 тыс крон,  недостающие 50 тыс Вам предложат внести самим, но в некоторых случаях могут пойти на уступки.

Очень многие совершают ошибку, когда сначала находят квартиру, договариваются о покупке, а потом оказывается, что договоренности с банком нет. Риэлтор, скорее всего, откажет Вам в сделке. Ну если только покупатель не согласиться ждать, пока Вы уладите все вопросы с банком.

Шаг 2. Самое интересное и захватывающее. Выбор будущей квартиры. Мероприятие, которое может у Вас занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Все продающиеся объекты есть на Hemnet.se - выбираете район, вид жилья и ищете. Внимательно читаете анонс, обращаете внимание на размер месячной оплаты и что в нее входит. Например,  парковочное место часто оплачивается дополнительно. В анонсе часто есть ссылка на страничку жилищного кооператива (bostadsrättsföreninga), которому принадлежит квартира. Членство в нем является обязательным условием покупки квартиры. На домашней страничке кооператива Вы можете найти много интересной и полезной информации. Например, совместно организованные праздники и мероприятия для членов кооператива,  планируемые в ближайшее время ремонты (крыши, подъезда, установка домофона), годовой отчет финансовой деятельности кооператива, контактные данные членов правления. Вы можете связаться с членами правления и задать им интересующие вопросы, как то не планируется ли повысить или понизить (такое тоже бывает) месячную оплату в ближайшее время. Или как получить парковочное место. Одна моя коллега недавно купила квартиру в центре и уже после покупки выяснилось, что парковочное место нужно купить с аукциона. То есть кто больше предложит денег, тот и получит. Такой вот неприятный сюрприз.

Несмотря на то, что я сама экономист по профессии, я так и не научилась понимать Годовой отчет кооператива. Нет, я вижу конечно сколько у кооператива долгов, сколько доходов, но как извлечь из всего это практическую пользу на стадии выбора квартиры не скажу. Одно знаю,что  если у кооператива есть площади, которые он сдает в аренду, это уменьшает расходы жильцов. Я так понимаю, в уставе (stadgar) должно быть прописано как используются доходы от сдачи в аренду.

Есть возможность и посмотреть понравившуюся квартиру. Мероприятие называется "visning". Расписание, когда они проходят, есть в анонсе о продаже квартиры. В назначенное время собираются все желающие и гуляют по комнатам. Хозяева не присутствуют, только риэлтор, который отвечает на вопросы, раздает буклеты об объекте и записывает желающих поучаствовать в покупке квартиры.

Квартиры, как правило, продаются по типу аукциона (budgivning), но за продавцом всегда остается последнее слово. Та цена, которая стоит в анонсе, как правило минимальная, на которую рассчитывает продавец. В общем, в Швеции все очень хитро. Если желающих купить квартиру нет, то можно поторговаться и снизить даже начальную цену. Если Вы все же решили принять участие в аукционе, Вас запишут и скажут, когда он начнется, например  завтра в 10 утра". Все получат равные возможности поучаствовать. Происходит все посредством анонимных смс. Риэлтор присвоит Вам номер или код. Участники аукциона предлагают свою цену поочередно, выигрывает тот, кто в конце концов предложит большую цену. Однажды мы участвовали в одном аукционе, который начинался в 10 утра и продолжался до 10 вечера, и так 3 дня. К слову, мы тогда не выиграли.

Я думаю, что это целое искусство, участвовать в таких мероприятиях. Здесь также важно иметь стратегию и везение. Иногда совершенно одинаковые квартиры в одном и том же доме, продаются по совершенно разной цене. Почему? На этот вопрос Вам никто не ответит. Поэтому мой совет: старайтесь заранее решить, сколько Вы готовы заплатить за понравившийся объект.

Шаг 3. Вы выбрали понравившуюся квартиру, выиграли аукцион или договорились о цене. В этом случае риэлтор назначит Вам встречу в конторе для подписания контракта. Возможно даже в день окончания аукциона. Вот теперь Вы встретитесь лицом к лицу с владельцами  квартиры. Подписание контракта занимает около часа, иногда больше. В контракте будете указано в течение какого срока и куда  Вы должны перечислить залог. Это, как правило, 10% от стоимости. Часто на это дается от 3 до 5 дней. Если у вас есть другая квартира, которую Вы собираетесь продать и за счет нее купить новую, то залог как правило вносит банк. Вам выдают короткий кредит, который вы погашаете, когда продаете свою предыдущую квартиру.

Шаг 4. Окончание сделки, непосредственно покупка (tillträde). Обычно продавцу дается 3 месяца, чтобы переехать и уладить все дела. То есть заплатив 10% и получив договор, Вы все еще живете по старому адресу. Риэлтор назначает Вам и продавцу дату сделки (она стоит в договоре). Например, если предварительный договор подписан 10 октября, то сделка может быть назначена на 10 января.В этот день Вы и банк платите оставшиеся 90% и получаете ключи. Конечно по договоренности сторон покупка может состояться и раньше и позже.

Все! С новосельем! Теперь Вы - законный владелец жилплощади. Вы не платите никаких налогов в шведскую казну при покупке квартиры. Внимание! Виллы и radhus облагаются специальным налогом при покупке. Покупку не нужно нигде регистрировать. Из документов у Вас на руках будет только договор, ну и договор заема из банка. Кооператив сам поставит в известность налоговую, что произошла смена владельца.

---------------------------

Вот такая вот история! Я благодарю Наталью за статью и мечтаю, что когда-нибудь (чем-раньше-тем-лучше) я сама буду проходить через все эти шаги и перееду в собственную мной купленную квартиру ;)

Еще статьи про квартиры в Швеции здесь:
- Общая информация
- Бытовые мелочи
- Стирка
- Дом - двор - подъезд
- Двери в квартиры
- Детская площадка

11 комментариев:

  1. Хорошая статья! Хочу добавить как человек, участвовавший в продаже и покупке квартиры одновременно.
    Во-первых, на сайтах разных банков вы сами можете рассчитать сумму кредита, на которую можете рассчитываьб. Там есть спец опросник и шкала результатов.
    Далее, на hemnet очень много "зависших" квартир и квартир "с историей", многие квартиры туда вообще не попадают.
    Когда мы продавали нашу двушку в Валлентуне, мы просто позвонили риэлтору и сказали, что хотим продать и побыстрее. Она аж взвизгнула от радости, и примчалась фотографировать квартиру на след день, т.к. у нее была очередь из 200 желающих купить квартиру в нашем районе. Так что наша квартира на хемнете вообще не была, как и та квартира, которую мы купили. По датам - в конце апреля мы выставили квартиру на продажу, через неделю был виснинг из 10 желающих, потом биддинг в течение 3 дней, причем цена на нашу квартиру выросла на 15%, что радует. В середине мая мы уже встретились с будущими владельцами нашей квартиры и договорились, что мы съедем 1 августа, т.к. нам еще надо купить квартиру для себя, и новая владелица тоже хотела переехать в августе, ей так юыло удобнее. То есть, по идее, мы могли бы и раньше все оформить, но всем был удобен август.

    Почему квартиры в одном доме стоят по разному? Очень просто - все зависит от внутренней отделки квартиры. Если квартире требуется ремонт, ее цена будет меньше, а если внутри все идеально, цена может быть вплоть до 20% больше. Особенно важно обращать внимание на ванную и кухню, т.к. ремонтировать их будет очень дорого! Например, в Лунде, когда мы искали квартиру, было 2 одинаковые квартиры в одном доме - с разницей в цене в 30%. Потом стало понятно, что если купить ту дешевую, то на ремонт мы потратим чуть ли не 70% от стоимости, т.к. ремонт там нужен везде!

    Кстати, бостадсрэтт - это не единственная возможность обзавестись собственностью, здесь есть и приват, но просто вы тогда сами организуете свою жизнь, уборку, ремонт вентиляции и прочее, а это может быть очень дорого и муторно. Поэтому бостадсрэтт - это своего рода ТСЖ, где все для вас решают по вашему звонку.
    Но в бостадсрэтте нужно четко соблюдать правила коллективного проживания, иначе вам будет вынесено 3 предупреждения и после этого могут потребовать, чтобы вы сменили место жительства. А с такой историей вы хорошую квартиру в будущем можете и не купить...

    Как читать годовые отчеты - да в принципе можно и не заморачиваться, главное, чтобы в плюс выходили, и смотрите по средней месячной стоимости. Т.к. если у BRF проблемы, цена за ежемесячные коммунальные услуги будет выше, чем у процветающего БРФ, и продать квартиру в неприбыльном БРФ сложнее.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Ух, какая ты уже опытная, оказывается! Спасибо за дополнения-комментарии!

      Удалить
  2. Здравствуйте, спасибо за отличный блог!

    Есть вопрос по аукциону - какие могут быть способы мошенничества со стороны агента или продавца? Конечно в Швеции я не ожидаю серьезного мошенничества с документами, но думаю, что могут быть нюансы с самим аукционом.

    Было упомянуто, что участникам аукциона дают номер или код - можно ли узнать в итоге как и кто подавал свои ставки на аукционе? Например, продавец просит друга поучаствовать в аукционе "техническим" игроком на повышение цены.

    ОтветитьУдалить
  3. Хороший вопрос. Организатором аукциона является маклер, который продает вашу квартиру. Ему известны лица, которые оставили заявку на участие. Сам аукцион можно часто отслеживать в режиме реального времени на сайте. Поэтому и присваивается номер. Все предложения по ценам сначала поступают к маклеру. После окончания протокол обязательно получают на руки продавец и покупатель, по желанию могут получить протокол торгов и остальные участники. Протокол без имен и фамилий. Конечно мошенничество с подставным покупателем возможно. Как и везде. Но где гарантия что ваш друг не выиграет тот самый аукцион? Что тогда? Отказаться после окончаения торгов? Не факт что предпоследний участник не заподозрит что-то неладное и тоже откажется от покупки.

    ОтветитьУдалить
  4. Nailya _ rizaeva@mail.ru10 января 2016 г., 20:58

    Здравствуйте а что делать если банк сначало дал разрешение на кредит, а после того как мы оплатили 10 процентов и подписали контракт банк нам отказал, и теперь мы не знаем, что делать, через две недели нужно оплачивать оставшуюся сумму?

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Здравствуйте, Наиля!
      Никогда о таком не слышала.
      Попробуйте в другие банки обратиться, прочитать внимательно договор с вашим банком, а также спросить у маклера. Поставьте в известность продавца квартиры, может быть, кто-то из них предложит вам приемлемый выход из ситуации.

      П.С. А через какой банк вы квартиру покупаете? Обычно же 15% надо первоначального взноса оплатить.

      Удалить
  5. Здравствуйте Лиза,
    Как скоро вьезжают люди в купленную квартиру? Существует закон или это указано в контракте? Как долго это может длиться?
    Светлана

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Добрый день!

      Это должно быть указано в контакте. Обычно около 2-3 месяцев. Это стандартный срок, чтобы успеть тем, кто снимает квартиру, отказаться от нее, чтобы остановить договора на страховку старой квартиры, электричество, интернет и т.п.

      Удалить
  6. Большое спасибо Лиза за информацию! Хорошего вам дня! Светлана

    ОтветитьУдалить
  7. Здравствуйте ! Нужен совет: в каком банке Стокгольма , лучше всего брать кредит на квартиру. В Nordea предложили 900тыщ., а мы рассчитывали минимум на 2 млн(

    ОтветитьУдалить
  8. Этот комментарий был удален администратором блога.

    ОтветитьУдалить